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开发商交付房屋不符合合同约定的交付条件,买受人有权拒收房屋

【基本案情】

         李某某购买济南某房地产公司开发建设的301室房屋111号储藏室。双方签订的商品房买卖合同约定济南某房地产公司应当在2015年12月31日前,将取得分期综合验收备案证明,并符合本合同约定的商品房交付使用,并约定济南某房地产公司若逾期交房应承担的违约责任为逾期超过90日的,承担已交付房价款万分之一的违约金。济南某房地产公司于2015年12月10日通知李某某办理收房手续。因济南某房地产公司未取得涉案商品房的分期综合验收备案证明,李某某拒绝收房。至今,济南某房地产公司尚未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》,李某某亦未接收涉案房屋。李某某主张合同约定的逾期交付违约金过低,要求济南某房地产公司按照同期同类房屋的租金支付逾期交房违约金;济南某房地产公司主张因李某某拒绝接收房屋,要求解除双方签订的商品房买卖合同。

【法院观点】

         涉案的商品房买卖合同中约定济南某房地产公司应当将取得分期综合验收备案证明的商品房交付,故济南某房地产公司在分期综合验收备案证明取得之前,李某某有权拒绝接收房屋。济南某房地产公司未按合同约定取得分期综合验收备案证明,违约在先无权要求解除合同。

         关于逾期交房违约金,合同约定的逾期交房违约金为已交付房价款的万分之一,法院认为济南某房地产公司逾期交房应当承担的违约金数额过低,李某某有权请求增加违约金,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。李某某请求法院判决济南某房地产公司按同地区类似房屋租金支付违约金符合法律规定。

【典型意义】

         本案典型意义有二。一是涉案商品房买卖合同约定将取得《分期综合验收备案证明》作为商品房交付的前提的,该约定系有效约定,开发商在未取得《分期综合验收备案证明》的情况下,买受人有权拒绝接收涉案商品房,买受人拒绝接收房屋的,开发商无权要求解除合同,且应当支付逾期交房违约金。但若买受人在明知开发商未取得《分期综合验收备案证明》情况下,接收了涉案商品房的,其再要求开发商承担逾期交付违约金的,不予支持。二是若合同约定违约金数额过低的,守约方可以请求调高违约金数额。违约金的约定既应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失,不得约定与损失不相称的违约金数额,另一方面若违约金低于损失,又可以申请适当增加,这体现了违约金的补偿性。

 

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