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惩罚性违约金不予调整

【基本案情】

          刘某某、徐某某与山东某开发公司签订《商品房买卖合同》,约定购买某国际花园802号商品房一套。涉案合同中约定山东某开发公司应当在2015年12月31日前,将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付使用,并约定逾期交房违约金按照已付房价款每日万分之一计算。后山东某开发公司未能按期交付房屋,与刘某某、徐某某签订了《补充协议》,将涉案房屋交付期限变更为2016年6月30日,并约定山东某开发公司在2016年6月30日前,未能将商品房交付的,则自2016年7月1日起算,逾期交房违约金调整为已付房价款每日万分之二的比例执行。山东某开发公司于2016年8月28日实际交付涉案商品房。刘某某、徐某某要求山东某开发公司按照合同及补充协议的约定分段计算违约金,山东某开发公司主张违约金过高,要求进行调整。

【法院观点】

          根据双方签订的合同及补充协议的约定, 2016年6月30日之前的逾期交房违约金按已付房价款日万分之一计算,2016年7月1日之后的逾期交房的违约金按已交付房价款万分之二计算。山东某开发公司在逾期交房已构成违约的情况下,又自愿、主动在《补充协议》中调整违约金的计算方式,系其对违约后果的预期判断,不违反法律及行政法规的强制性规定,故法院按照涉案商品房买卖合同约定的日万分之一的标准及补充协议约定的日万分之二的标准分段计算逾期交房违约金。

【典型意义】

          我国合同法中违约金的性质主要是补偿性的,有限度的体现惩罚性。违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失,既不得约定与损失不相称的违约金数额,另一方面若违约金低于损失,又可以申请适当增加,这体现了违约金的补偿性。违约金是一种违约救济措施,但违约金在具有救济性的属性之外,还兼具惩罚性。本案中,山东某开发公司作为开发商在已经存在逾期交房的情况下,再次签订补充协议,变更了交房时间,并重新约定了逾期交房违约金标准,系其对再次违约后果的预期判断,该部分的违约金更多的体现了惩罚性,故对该部分违约金不再进行调整。

 

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